¿Sabía usted que?….

La propiedad horizontal tiene un origen remoto.  Sus estudios identifican el concepto desde la edad de las cavernas, cuando el hombre abría cuevas superpuestas unas sobre otras en las laderas de las colinas, que utilizaban como viviendas.

Hay que tener en cuenta el desarrollo y apropiación por parte de la humanidad del concepto de propiedad. Para ello, es importante recordar las características de convivencia en comunidad de los pueblos primitivos, los cuales consideraban el suelo como propiedad colectiva, y por lo tanto nunca intentaron dividirlo para disfrutar de los bienes o recursos otorgados por la naturaleza de forma libre y gratuita. Con la actividad de estos pueblos se origina la noción de propiedad. Para ese entonces, la primera propiedad fue de tipo colectivo y apareció en la época del pastoreo, en la cual toda una tribu o familia únicamente podía ser propietaria de un rebaño. La tierra seguía siendo un bien común solo hasta que la agricultura intensiva generó la división del suelo.

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Además de la agricultura intensiva —que ocasiona la división del suelo—, el comercio —basado en la moneda, el cambio y el crédito— y la industria —basada en la capacidad del hombre para producir bienes— dan origen a la propiedad horizontal.  La propiedad horizontal surge en Roma, en la época de Nerón, como la manera más rápida de reconstruir la ciudad luego del suceso conocido como el Gran incendio de Roma en el año 64.  El criterio romano por su exagerado y absoluto señorío sobre las cosas, impedía la posibilidad de concebir un título de propiedad sobre un piso o porción de éste, distinto al del correspondiente titular del suelo.

Cabe rescatar que en las antiguas civilizaciones de Grecia, Egipto, Caldea y Siria se permitía que el piso superior de una casa pudiera formar una propiedad distinta y ser objeto de venta, pero son los romanos los primeros en realizar aportes concretos en materia de legislación con lo examinado por los juristas Ulpiano y Papiano, quienes plantearon la distinción entre el derecho del suelo y el de superficie. En un principio, quien era dueño del suelo lo era también de la superficie y de la construcción en esta levantada. Con el derecho de superficie se permitió edificar en suelo ajeno y disfrutar de lo construido, y abrió también la posibilidad a la propiedad dividida por planos horizontales. El derecho de superficie también fue aplicado en países como Italia y Francia. En Alemania fue de gran utilidad para reconstruir las ciudades luego de la Segunda Guerra Mundial.

Durante la Revolución francesa, el código civil de Napoleón legisló sobre la propiedad horizontal en el artículo 664 que consagraba la distribución de los gastos de reparación y construcción del edificio entre los distintos propietarios. Cuando los diferentes pisos de una casa pertenecen a diversos propietarios, si los títulos de propiedad no regulan el modo de realizar las reparaciones y reconstrucciones, ellas se harán de la siguiente forma: las paredes maestras y la cubierta del edificio serán de cuenta de todos los propietarios, cada uno de ellos en proporción al valor del piso que le pertenece. El propietario de cada piso satisfará los gastos del suelo del mismo; el propietario del primer piso satisfará los de la escalera que conduce al mismo; el propietario del segundo piso los del tramo del primero al segundo piso, y así en relación con los demás. (citado por Roa Montes, 1996, pp. 44 y 45)

A partir de este artículo y de la aparición de esta propiedad, hasta principios del siglo XX las posturas de las legislaciones de diferentes países del mundo fueron las siguientes:

  1. a) prohibir este tipo de régimen de propiedad
  2. b) admitirla y regularla
  3. c) no pronunciarse al respecto.

En la actualidad, solo Suiza prohíbe este tipo de propiedad. En los demás países del mundo se tendió a permitir y regular sobre la propiedad horizontal, después de la Primera Guerra Mundial, debido al aumento de la población y a las grandes concentraciones humanas en las ciudades.

En Colombia el artículo 664 del código civil de Napoleón fue omitido y solamente a finales del siglo XVIII se pensó en establecer el régimen de la propiedad por pisos. También se tuvo en cuenta después del violento episodio del 9 de abril de 1948 ocurrido en Bogotá, en el que esta ciudad quedó casi destruida. El 21 de abril de 1948, el Gobierno nacional de Mariano Ospina Pérez decidió estudiar el proyecto de ley presentado en 1946 por Alfonso Araújo y Humberto Gómez —el cual no se pudo convertir en ley debido a la clausura del congreso en 1947—, titulado “La propiedad por pisos y departamentos de un mismo edificio” y dicta el Decreto 1286 de 1948, que luego se convierte en la Ley 182, con el fin de apoyar las construcciones colectivas que sustituyeran las destruidas el 9 de abril. Con esto se da origen a otros decretos y leyes para regular la propiedad privada. Actualmente, estos son los principales documentos reguladores en Colombia sobre propiedad horizontal:

  • Ley 675 del 3 de agosto de 2001, por medio de la cual se regula el Régimen de Propiedad Horizontal
  • El reglamento interno de cada propiedad horizontal
 Referencia
Hernando Reyes Duarte, El régimen de propiedad horizontal, 
Imprenta del departamento, Bucaramanga, 1950. p. 18.

Roa Montes, R. (1996). Hacia un nuevo régimen de propiedad horizontal en Colombia
(tesis de pregrado). Bogotá: Pontificia Universidad Javeriana.Curso

Curso Convivencia de propiedad horizontal de la Alcaldía de Bogotá

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2 Replies to “¿Sabía usted que?….”

  1. Buenos días.
    Marisol gracias por el envío de este material respecto a la propiedad hoeizontal.

    Cordial saludo.

    Jacobo Girón A

    1. Gracias a usted Jacobo por su interés en nuestros posts. Este espacio lo hemos creado con mucho cariño y con el fin de retroalimentarnos en temas que nos enriquezcan en el diario vivir de la comunidad en conjunto, por ellos sus aportes también son muy importantes. Saludos

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