Proceso de empalme en administración de propiedad horizontal -VI Congreso de Propiedad Horizontal Cali

Proceso de empalme en administración de propiedad horizontal y sus implicaciones por Germán Molano, presidente del Colegio de Administradores de Propiedad Horizontal de Bogotá

El Dr. Molano expresa:

  • Ha visto casos que en conjuntos de 1000 propiedades copian el estatuto de un edificio de 10 apartamentos y luego por obvias razones lo deben modificar.
  • La ley 675 lo tiene todo, si mucho tendrá 2 vacíos, pero el vacío real lo tenemos en la mente.
  • El administrador provisional que consiga la constructora debe ser idóneo, ya que si pasa algo malo el que paga es el representante legal de la constructora.
  • La Dra. Alba Lucía Vásquez radicó un proyecto en agosto del año pasado para profesionalizar al administrador. Ver proyecto 022 y 120
  • Funciones del administrador provisional
    • Inscribir al conjunto como persona jurídica en la alcaldía de su ciudad.
    • Obligatorio: libro de propietarios y residentes
    • Apertura del libro de contabilidad
    • Analizar el presupuesto provisional
    • Apertura de cuentas bancarias, ojo la plata de un conjunto es dinero ajeno y debe ir a una cuenta corriente o de ahorros.
    • Conocer la ley 675.
  • En cuanto a la convivencia más que normas es cultura. Si no nos ponemos de acuerdo, va a tocar colocar en el reglamento como hacer un plebiscito.
  • Le sugiero al administrador que haga encuestas: la gente que quiere, como se siente, debo darme cuenta como vive la comunidad.
  • Tener una lista de contratistas y proveedores, inventario de bienes comunes.
  • La primera asamblea es para nombrar al administrador definitivo y para escoger a las personas o comité que reciban los bienes comunes. Importante, por lo menos debe haber un ingeniero y arquitectos en este comité.  Ellos deben exigir esos manuales de bienes comunes.
  • Esta primera asamblea se hace después de 51% del conjunto cerrado construido y enajenado. Si en 20 días hábiles, no han conseguido administrador, la constructora coloca el administrador definitivo.
  • Si en dos secciones no hay cuórum con el consejo, el administrador tiene la facultad de tomar la decisión.
  • En el momento que le entreguen el cargo al administrador, aconseja que alguien le ayude, que haga de revisor fiscal y puede ser cualquier persona.

En la disertación del Dr. Molano, muestra claramente la importancia del administrador desde que inicia el Conjunto Residencial. Podemos decir que, el ser humano desde su profesión tiene un impacto en el devenir de la institución a la cual le está sirviendo; por ello, la invitación es a que los administradores tomen conciencia de la importancia de su gestión la cual es loable y que así mismo se verá reflejada en la comunidad… RedSURI

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Análisis, Gestión y Mitigación del riesgo

Continuamos con los mejores apuntes y conclusiones del sexto congreso de propiedad horizontal

Análisis, Gestión Y Mitigación Del Riesgo – Dr. SILVIO AGUDELO, Abogado con especialización en derechos de seguro, 45 años de experiencia en el sector asegurador.

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  • El administrador es responsable jurídicamente por los predios y por el personal contratado ya que al tener personas a cargo tiene responsabilidad civil. Área común, responsabilidad del administrador, área privada solidaridad del propietario.

Existen actividades peligrosas dentro del conjunto como son: la piscina, los ascensores, el manejo de químicos, etcadministrador-recuerde-que-usted-como-representante-legal-tiene-responsabilidad-civil

  • Hay 2 tipos de culpa: la probada y la presunción
  • Presunción legal: cuando se da el caso dentro del predio, se presume la culpa del dueño; en propiedad horizontal, ésta recae sobre la persona jurídica o sea el administrador
  • Se exonera de la culpa al administrador cuando se demuestra que es exclusiva de la víctima o de un tercero, a esto se le llama Nexo causado.
  • Afirma la culpa: la negligencia, el descuido y la impericia (falta de conocimiento o de experticia)
  • Hay que estimular la prevención de riesgos controlables, no basta el seguro, es mejor un mantenimiento preventivo que uno correctivo
  • La víctima hace parte del seguro sin ser parte integral de ellos
  • Entre el condominio y el seguro debe existir una sociedad de hecho, donde es compromiso del administrador, consejeros y comunidad escuchar las sugerencias del seguro
  • Avanzar es no solo esperar la reparación sino apuntar a la previsión
  • RUS: Registro Único de Seguro
  • El administrador debe conocer la historia del edificio: que siniestro, en que fechas, que cambios ha tenido, etc. Y debe declarar los cambios que sucedan al riesgo. Ej. Si colocan cerca un CAI o una estación de gasolina, debe informarle a la Cia de Seguros
  • Cumplimiento estricto de las garantías sobre: contrato de vigilancia, mantenimiento de equipos, extintores, etc. Ya que hay garantías que están mimetizadas
  • Una garantía se compone de Certificado y Clausurado (letra menuda, la cual debería ser grande, legible y en castizo) polizaEl imprevisto no es presupuestable
  • El seguro no cubre multas ni sanciones, el código de comercio lo prohíbe.
  • Así el administrador se retire de un conjunto, las pólizas son retroactivas.
  • Muchas de las decisiones quedan en actas y son indispensables.

El Dr. Silvio invita a reflexionar sobre la frase “falta de previsión del resultado previsible”

En conclusión, la responsabilidad civil siempre está latente y es menester del administrador prevenir los riesgos.  Ej. un conjunto residencial no tiene ascensor y un visitante se cae por las gradas, aquí hay responsabilidad civil.

En esta disertación del Dr. Agudelo se muestra nuevamente la responsabilidad que tiene el administrador de propiedad horizontal, no solo con los recursos materiales sino especialmente con la gente, ya sea trabajadores del conjunto, prestadores de servicio, residentes y hasta visitantes; es decir, la vida, seguridad y bienestar del ser humano prima ante cualquier evento; por ello, uno de los recursos que tiene el administrador para prevenir es con la comunicación efectiva…RedSURI.

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VI congreso de propiedad horizontal, Copropiedades sostenibles

Continuamos con los mejores apuntes y conclusiones del evento

Copropiedades Autosostenibles, por el Arquitecto FELIPE VELASQUEZ
  • La sostenibilidad depende de la voluntad de los seres humanos
  • Las ciudades no las hacen los ladrillos sino las personas y éstas hacen que sean agrestes o saludables.
  • Principio básico: todo lo micro genera lo macro. Esto es, si logramos transformar una sola comunidad, vamos a transformar a Cali, vamos a ser referente nacional y así podemos impactar el mundo.
  • El calentamiento global ha crecido y afecta a los seres humanos. El salvavidas es la sostenibilidad
  • Hay que tener claro en qué invertimos los recursos. Los hay, Renovables y No renovables, El 86% del mundo consume recursos No renovables.
  • Colombia no ha empezado a trabajar con la energía renovable. La ONU viene trabajando en 17 objetivos sostenibles (ver los 17 objetivos), “los invito a que miremos como podemos trabajar esos nuevos estilos de vida en nuestras unidades para que mejoremos la calidad de vida”
  • Una buena renovación urbana es la que se da a partir de la gente y con la gente
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    Normativa de sostenibilidad en Colombia

     

Como dice Felipe, “la sostenibilidad depende del ser humano”, consideramos que la labor del administrador debe ir enfocada al recurso más importante de la Copropiedad que administra, que es el recurso humano, esto conlleva a una comunidad participativa,  una sana convivencia y un mundo mejor.  RedSURI


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VI congreso de propiedad horizontal en Cali

Semana especial para nuestros visitantes, los mejores apuntes y conclusiones del VI Congreso de Propiedad Horizontal realizado en la ciudad de Cali, en el Centro de Eventos Valle del Pacífico los días 22 y 23 de septiembre/16.

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Como estamos en infraestructura en el municipio de Cali, por el  Dr. GUSTAVO JARAMILLO – Secretario Infraestructura Del Municipio
  • El sector inmobiliario está directamente relacionado con la infraestructura vial, la cual puede valorizar o desvalorizar el predio.
  • El automotor vial está creciendo en promedio el 7% anual, por ello la medida va en desincentivar la compra de vehículo porque en algún momento serán más carros que vías. En este momento hay 400 vehículos por cada 6.000 habitantes.
  • El nivel de servicio público en Cali es Nivel F o sea Malo. Las zonas más críticas de movilidad son: la comuna 22, Sameco y el Oeste hacia la Portada al mar.
  • Colombia tiene un atraso de 15 años en materia de infraestructura (estudio realizado por el Banco Mundial y publicado en el país del año 2014).
  • La secretaría tiene un grupo de 15 cuadrillas de mantenimiento vial, divididas por comunas, para atender los daños de las vías.

El plan de desarrollo de Cali tiene 5 ejes, cada eje tiene componentes y éstos a su vez, programas.

A continuación, algunos apartes mencionados por el Dr. Jaramillo sobre este plan de desarrollo:

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  • El primer componente del eje 2, tiene como prioridad, incentivar la movilidad del transporte público, la bicicleta y el peatón sobre el transporte particular. La meta es generar 228 mts. de ciclovías.
  • Se está realizando un estudio con la universidad del Valle para el modelado de la zona sur; esto es; definir cuáles son los puntos más críticos al sur, para priorizar obras.
  • La mega obras con 46 frentes de trabajo, ahora se va a atender:
  • Puente de Chipichape
  • Intercepción autopista con 56
  • Dos puntos de la Avenida circunvalar
  • La 25 con 100, frente a Jardín Plaza (inicio ampliación avenida Cali-Jamundí)
  • Prolongación de la avenida Ciudad de Cali
  • Doble vía de la Portada al mar
  • La ampliación de la vía a Pance inicia en 2 meses, con un carril nuevo para bicicletas.
  • Ya se va a dar inicio a la obra “la vuelta occidente” que es una vía de 8.8 km, que une Pichindé con La Leonera

En cuanto al Programa de Ciudad Región Está el corredor verde, la intervención  de la Santa Elena, Prolongación de la Av. Ciudad de Cali

Si desea profundizar sobre el tema, en el siguiente enlace, encontrarán el Plan de Desarrollo para Cali 2016-2019

“Es importante priorizar y optimizar los recursos para mejorar la infraestructura en Cali”

El secretario termina su disertación diciendo “La calidad de vida, mejora cuando hay intervención vial, porque la gente se siente feliz y se involucran; empiezan a pintar sus casas y mejora la seguridad porque hay mayor movilidad”.

La anterior reflexión, llevada al ámbito de los conjuntos residenciales, podemos decir, qué “cada conjunto es como una ciudad chiquita; donde, si involucramos a la comunidad, en que tengan conocimiento de lo que se está realizando dentro del conjunto, esto mejorará la convivencia ya que se sentirán felices.  RedSURI

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Espere mañana la próxima entrega!!!

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Convivencia desde el Ser…trascendiendo la comunidad

Open Space ¿Cómo podemos solucionar los conflictos en nuestra comunidad de manera asertiva?
Subtema 1: Conociendo Las Normas De Convivencia Y Difundiéndolas

Participantes: Silvio Agudelo, Liliana Arce, Nohelly Rodríguez, Liliana Giraldo, Juan Prieto, Pierre Ullmann

Líder de la reunión: Marcela González

Síntesis

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Marcela González

Las normas de convivencia están apoyadas en la ley 675 de propiedad horizontal que es la ley que regula todo el manejo.

Los comités de convivencia son un grupo de personas que la ley determina mínimo 3 y de ahí en adelante, que son nombrados directamente por la asamblea, pero que durante los 15 años que lleva en vigencia la ley que regula la propiedad horizontal en Colombia, los comités de convivencia no han funcionado, porque carecen de conocimiento de índole legal que les permita ser efectivos, pues ellos su función única y exclusiva es de ser amigables componedores y entre comillas, ellos manejarían lo que son los jueces de paz para dirimir conflictos entre las partes en las diferentes situaciones que se presenten en el conjunto residencial.

Nuestra propuesta entonces, es formar los integrantes de estos comités en el aspecto legal, que conozcan su manual de convivencia pues no es lo mismo las normas en una unidad que en otra.  La idea es educarlos, capacitarlos para que puedan cumplir con su verdadero papel.

Intervención del Dr. Silvio Agudelo.-

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Silvio Agudelo

El legislador le dio unas facultades al comité de convivencia que no las han utilizado y no hay ninguna unidad donde él vea que funcione, existe el comité de las señoras que hacen las fiestas y otros.  En las asambleas a la gente o no le gusta pertenecer a eso, o se mete pero eso no funciona y cuando hay conflictos se desaparecen; pero tienen que cumplir el papel porque la ley les encomendó eso; por lo tanto, se va a proceder a educarlos, capacitarlos en “amigables componedores” para que realmente cumplan su función y se va a tener que ser más exigentes en las asambleas en el nombramiento de los miembros del comité, pues no puede ser cualquiera ya que tienen que actuar como jueces de paz dentro de la copropiedad.

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Reunión del equipo con el tema conociendo las normas y difundiéndolas

Espere muy pronto la próxima entrega!!!

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